Новые правила для ипотечного рынка

Одной из самых горячих тем стало обсуждение законопроекта о безотзывных жилищно-накопительных вкладах. Глава думского комитета предлагает выпустить на  финансовый рынок страны новый продукт. Гражданам предложат 2-3 года копить деньги на банковском счете без права их снять. По истечение данного срока получая ипотеку с льготной ставкой.

Если неспециалисты восприняли идею с одобрением, то профессионалы ее серьезно критикуют.

Например, банк вполне может отказать заемщику даже при наличии первоначального взноса, например, из-за плохой кредитной истории или недостаточного дохода, поэтому невозможно вменять банку в обязанность выдачу кредита.

Кроме того, условия ипотеки в банках меняются достаточно часто. Таким образом, вступая в финансовые отношения с одним банком, потенциальный ипотечный заемщик заранее ограничивает себя в выборе более выгодных вариантов кредитования. Новый продукт только стеснит потенциального клиента.

ОТЛОЖЕННЫЕ ПРОЦЕНТЫ

Не меньше шума наделал внесенный в Госдуму законопроект о приостановке выплат ипотеки за проблемную новостройку. То есть, если строительство оказывается замороженным, дольщик перестает гасить жилищный кредит без негативных последствий для себя.

Однако, перенос риска долгостроя на банки априори толкнет ипотечные ставки вверх, также не исключено, что после принятия такого закона часть банков уйдет с первичного рынка. Резко ужесточится аккредитация новостроек остальными игроками: вариантов выбора банально станет меньше.

На практике нечто похожее сейчас происходит в военной ипотеке. Чтобы защитить дольщиков-военнослужащих от лишних рисков, глава ФГУП «Росвоенипотека»  требует от региональных властей дополнительных гарантий, что новостройки будут сданы. Теперь представители администраций должны написать в Росвоенипотеку письма, в которых ручаются за работающих на данных территориях девелоперов. Иначе на квартиры в домах этих застройщиков кредиты выдаваться не будут. Но чиновники не спешат брать на себя лишнюю ответственность, поэтому по всей стране число доступных участникам накопительно-ипотечной системы новостроек заметно сократилось.

ЧТО ИЗМЕНИТ ЭЛЕКТРОННАЯ ЗАКЛАДНАЯ

Согласно 328-ФЗ, с 1 июля 2018 года вступают в силу поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Эти поправки регламентируют обращение электронных закладных в сфере ипотечного кредитования. В настоящее время на рынке строящегося жилья в связи с отсутствием закладной все документы можно заверить электронно-цифровой подписью и направить на регистрацию из офиса застройщика, не посещая Росреестр, а при покупке недвижимости на вторичном рынке закладную в любом случае необходимо принести в Росреестр в бумажном виде. Следовательно, теряются преимущества электронной регистрации. Наличие же электронной закладной существенно упростит эти процедуры.

Бумажные закладные кардинально замедляют каждую связанную с ними процедуру.На сегодняшний день любая операция, требующая решений в головном офисе, требует отправки закладной сначала в центр, а потом – обратно, что отнимает лишнее время и увеличивает себестоимость операций.

ЛИБЕРАЛИЗАЦИЯ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ

Для уже гасящих ипотеку заемщиков одна из важнейших правовых новаций связана с регулированием рефинансирования.

Во второй половине минувшего года сложилась необычная для банковской сферы, ситуация. Многие банки довольно вяло реагируют на просьбы собственных клиентов о рефинансировании, при этом, прилагая огромные усилия, чтобы привлечь к рефинансированию заемщиков, бравших ипотеку у конкурентов.

Руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова пояснила, что причина в устаревших нормативах ЦБ. Регулятор относился к внутреннему рефинансированию как к реструктуризации кредита. Кредит попадал в число проблемных, соответственно, Банк России требовал по данному долгу увеличения резерва.

При этом, подсчитали аналитики «Русипотеки», рефинансирование по итогам года стало составлять около 8% в совокупном объеме всех выданных за год ипотечных кредитов. А в 2018 году, на фоне рекордно низких ставок,  доля таких кредитов может дойти до 15% от общей выдачи.

В начале февраля заместитель председателя Банка России Василий Поздышев опубликовал письмо с разъяснениями. «Банк России рекомендует кредитным организациям включать в договор, на основании которого ссуда будет предоставлена, условие о возможности изменения процентной ставки в случае снижения ключевой ставки».

Считается что этого уточнения будет достаточно, чтобы не признавать ссуду реструктурированной, а значит, проблемной. Правда, на конец февраля ни один из опрошенных БН банков не внес предложенные изменения в типовой ипотечный договор. Тем временем Совет Федерации стал требовать от ЦБ уже не письма, а полновесных законодательных поправок по либерализации условий рефинансирования. Возможно, именно поэтому кредиторы не спешат править договоры.

ПАКЕТ ПОДАРКОВ ОТ ЦЕНТРОБАНКА

Чуть ли не главным законодательным нововведением этого года окажется анонсированный в ходе Четвертого российского ипотечного конгресса директором службы по защите прав потребителей финансовых услуг Банка России Михаилом Мамутой пакет законодательных инициатив.

1) Центробанк рассматривает вопрос о включении в профильное законодательство обязанности банков одобрения реструктуризации ипотеки при ухудшении финансового положения заемщика.

2) Центробанк обсуждает с банками установление в отношении безнадежных ипотечных должников правила «ключи в обмен на долг».

3) Банк России вообще обдумывает возможность указать законодательно, на какую часть доходов заемщика они вправе претендовать.

Средняя доля ежемесячного платежа по ипотеке относительно дохода заемщиков сегодня составляет по стране 28%. Исключением являются московские заемщики, которые в среднем отдают банку 48% своего ежемесячного дохода. То есть введение последнего ограничения не повлияет на сложившийся уровень ипотечного спроса.

Источник: https://gazeta.bn.ru