Дошел ли до дна рынок вторичного жилья?
Падение цен с наступлением последнего кризиса коснулось всех сегментов рынка недвижимости: как первичного, так и вторичного, городского и загородного, в аренде и в покупке, а также во всех ценовых сегментах.
Вторичный рынок недвижимости, недавно для многих чересчур дорогой, сегодня выглядит другим образом – цена на квадратный метр все ниже и ниже. Хотя, цена цены на новостройки тоже меняются.
В государственных масштабах вторичный рынок недвижимости огромен, превышая во много раз рынок первичный. Таким образом, если строится 70-80 миллионов кв.м. в год, то рынок вторичного жилья – это 3 миллиарда кв.м. жилья.
Если не учитывать муниципальное жилье, то речь идет более чем о 2 млрд. квадратных метров «вторички», которые теоретически должны быть проданы, а оставшиеся 70-80 млн кв.м. нового жилья считается первичным лишь до момента окончания строительства.
Под воздействием экономических процессов рынок недвижимости постоянно меняется. Последний кризис, начавшийся 2,5 года назад повлиял на резкое падение цен на «вторичку». Это отчетливо видно по ценам в Москве и Подмосковье. Снижение цен продолжается и в этом году, о чем не перестают говорить профессионалы рынка. Считается что средняя цена кв.м. на вторичном рынке жилья в столице за год снизилась на 5,18%, а в Подмосковье – на 5,5%. Только в сентябре цена квадратного метра в панельных домах Москвы упала на 2,2% и составляет в среднем 167 855 рублей, в кирпичных цена снизилась на 2,4% (до 252 998 рублей за кв.м.). А в Подмосковье, самая высокая стоимость кв.м. составляет 113,5 тыс. рублей, в удаленных городах (от 61 км от МКАД) эта цифра в два раза ниже – 56,5 тыс. рублей.
Мы наблюдаем падение цен на вторичном рынке Москвы с начала 2016 года от 1,3 до 5%.
Помимо общеэкономических, есть и иные причины проседания рынка «вторички»: Владельцы недвижимости изначально выставляли свои объекты дороже реальной стоимости. И лишь спустя несколько месяцев они приходили к снижению цены. К стагнации рынка вторичного жилья привел и тот факт, что застройщики постоянно устраивали акции на свои объекты, всвязи с чем приобретение квартиры в новостройке стало просто выгоднее.
Кроме того, ипотечное кредитование играет важную роль на всем рынке недвижимости. За последний год наблюдается существенный рост числа сделок с использованием ипотечных займов, контрастируя с колоссальным падением доли ипотечных сделок до 15-20% в начале 2015 года, когда ключевая ставка достигла максимума, отреагировав на пиковую стадию кризиса. Сегменту новостроек помогает программа государственного субсидирования ипотеки, но вторичный рынок может лишь надеяться на снижение ключевой ставки. На сегодняшний день кредитные ставки для вторичного рынка действительно снизились улучшились, разница по сравнению с условиями кредитования строящегося жилья всего 0,5-1,5%. С начала 2015 года ключевая ставка снизилась с 17 до 10% годовых в рублях, всвязи с чем доля ипотеки, относительно покупки за счет собственных средств выросла до 60% в общем количестве сделок на вторичном рынка.
Кроме того, снижение ставок по ипотеке продолжается, так СБербанк для своих для ключевых партнеров снизил ипотечную ставку по программе господдержки на 0,5 п.п. – до 10,9%.
В целом, приобрести квартиру в строящемся доме или же выбрать на вторичном рынке – это вопрос личны предпочтений. Цена не всегда является решающим фактором в этом выборе. Но если ей отдается первостепенное значение, кризис и здесь имеет свое влияние.
Вероятно, рынок новостроек просел значительно меньше ввиду поддержки властей отрасли путем субсидирования ипотеки. Большинство сделок происходит именно с использованием кредитных средств. Рынок вторичного жилья такой интрумент не получил, хотя вероятнее всего если бы это произошло, то и рынок новостроек остался бы в выигрыше, ведь продавцы вторичной недвижимости пришли бы покупать новостройки на вырученные средства. Раньше готовая квартира в районе с благоустроенной инфраструктурой стоила дороже, сейчас ситуация изменилась. Из-за низкого спроса, продавцы квартир вынуждены снижать цены. В результате, разница между стоимостью готового жилья и строящего, особенно в некоторых районах города, совсем несущественна. Таким образом,эти два сегмента стали конкурентными друг к другу.
Совершенно иная ситуация наблюдается рынке новостроек Подмосковья — он «просел». Огромное количество новостроек в Подмосковье сейчас продаются с 30%- дисконтом, помимо этого, застройщик готов сбросить цену при оплате наличными или просто потому что ничто не продается. Скорее всего эта тенденция будет продолжаться и дальше. Земли застроили, абсолютно не задумываясь о том, где люди получат социальные услуги, не создавая социальной и дорожной инфраструктуры и пр. Покупая вторичную недвижимость, человек все же видит сложившуюся инфраструктуру района, а не красивые обещания девелопера.
В ближайшее время, на наш взгляд, единственным катализатором для покупателей станет приближающееся окончание срока действия программы ипочного кредитования с господдержкой на первичном рынке — люди традиционный привыкли запрыгивать в последний вагон уходящего поезда. Однако массового ажиотажа покупателей скорее всего не будет. Он возможен лишь случае, когда ожидаются значительные перемены в отрасли, прежде всего- рост цен. Однако подобные ожидания на сегодняшний день не наблюдаются.